Пайові інвестиційні фонди у сфері нерухомості: альтернатива банківським кредитам для девелоперів

Фінансування девелоперських проєктів завжди супроводжується значними ризиками. Банківське кредитування залишається традиційним інструментом, однак у сучасних умовах воно часто виявляється надто обмеженим: високі ставки, жорсткі вимоги до застави, обмежені терміни кредитування. На цьому фоні пайові інвестиційні фонди (ПІФ) у сфері нерухомості поступово стають реальною альтернативою. Вони дозволяють девелоперам залучати капітал на прозорих і гнучких умовах, водночас відкриваючи нові можливості для інвесторів.

Як працює ПІФ у сфері нерухомості

Пайовий інвестиційний фонд — це інститут спільного інвестування, який акумулює кошти приватних і інституційних інвесторів для реалізації визначеної стратегії. У випадку з нерухомістю фонд спрямовує капітал на фінансування будівництва житлових чи комерційних об’єктів, реконструкцію, розвиток інфраструктури або управління вже готовими активами.

Ключова перевага для девелопера полягає в тому, що він отримує не кредит із відсотковими зобов’язаннями, а інвестиції, які структуровано через КУА (компанію з управління активами). Це означає гнучкість у використанні коштів та можливість розподіляти ризики із залученими інвесторами.

Чому ПІФ є привабливою альтернативою банківському кредитуванню

1. Доступ до довгострокового капіталу

Банки обмежуються переважно 3–5 роками кредитування. ПІФи можуть працювати з довшими горизонтами — 7–10 років і більше. Це дозволяє фінансувати масштабні будівельні проєкти, які потребують часу для реалізації та виходу на рентабельність.

У результаті девелопер отримує стабільність, а інвестор — прогнозований дохід на основі реалізованих об’єктів.

2. Зменшення боргового навантаження

У випадку банківського кредиту компанія зобов’язана обслуговувати борг незалежно від стану ринку. Використання ПІФ означає відсутність класичного боргу: інвестори вкладають у фонд, а девелопер отримує капітал у формі пайового фінансування. Це підвищує фінансову стійкість компанії.

3. Прозорість і регульованість

ПІФи в Україні діють відповідно до вимог Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР). Це означає обов’язкову звітність, аудит і контроль, що створює вищий рівень довіри з боку інвесторів у порівнянні з неформальними схемами фінансування будівництва.

4. Гнучкі механізми залучення коштів

Фонд може акумулювати як кошти приватних інвесторів, так і ресурси інституційних учасників — пенсійних фондів, страхових компаній, міжнародних інвесторів. Це розширює можливості девелопера та дає змогу формувати капітал у різних валютних і часових конфігураціях.

5. Розподіл ризиків

У банківській моделі усі ризики лягають на позичальника. У випадку ПІФ ризики розподіляються між інвесторами. Якщо ринок змінюється, тягар втрат не зосереджується виключно на девелопері.

Приклади застосування

• Житлове будівництво у великих містах. ПІФи акумулюють кошти для фінансування житлових комплексів із довгостроковою окупністю.
• Комерційні об’єкти. Торговельні центри, бізнес-парки, офісні будівлі можуть фінансуватися через ПІФ як колективні проєкти, де інвестори отримують дохід від оренди.
• Інфраструктурні ініціативи. Деякі ПІФи створюються спеціально для фінансування доріг, логістичних центрів чи промислових парків, що потребують значних інвестицій.

‍

Пайові інвестиційні фонди у сфері нерухомості відкривають для девелоперів новий формат фінансування, який дозволяє уникнути високого боргового навантаження, отримати доступ до довгострокового капіталу та підвищити прозорість фінансових операцій.

Інвестиційна коаліція «SFG» відзначає, що саме розвиток ПІФів може стати важливим фактором зростання українського ринку нерухомості, залучення приватного капіталу та формування сучасної інфраструктури.

‍